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8月豪宅市場仍堅(jiān)挺 北京兩千萬以上成交量暴增
原創(chuàng) 丁祖昱 丁祖昱評樓市
受疫情影響，全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)及外貿(mào)產(chǎn)業(yè)都受到重創(chuàng),，中小民營企業(yè)更是生存艱難,，但在疫情期間，一線城市豪宅市場屢屢吸引市場的眼球,，前有廣州豪宅賣出“剛需速度”,、深圳一些價(jià)格“10 萬+”的豪宅項(xiàng)目頻頻“日光”，后有上?！案缓纻儭痹谂抨?duì)為搶先認(rèn)籌而大打出手,，北京兩個(gè)“10萬+”項(xiàng)目同日開盤成交金額各自突破20億。
今年以來,，豪宅熱度不減,。8月，上海湯臣一品又有最新成交,，成交均價(jià)20.67萬/平方米,，套均8331萬元,，一線城市的豪宅真有這么火嗎,？
若把總價(jià)兩千萬以上的商品住宅定義為“豪宅”，四大一線城市成交保持整體熱度的情況下又出現(xiàn)一定的分化,?？硕饠?shù)據(jù)顯示,，1-8月一線城市整體豪宅市場走高，其中,，深圳開場表現(xiàn)搶眼,，中期熱度有所回落；北京5月后崛起,，至8月同比走勢大幅領(lǐng)先,。
01
深圳豪宅市場波動(dòng)最大
2020年，在新冠疫情的影響下,，房地產(chǎn)市場先抑后揚(yáng),，各地市場演繹著不同的曲線。
在四大一線城市中,，深圳率先回暖,，一季度商品住宅成交已回歸去年同期水平，并且熱度持續(xù)上升,?？硕饠?shù)據(jù)顯示，深圳2月總價(jià)2000萬以上的新建商品住宅成交面積同比增幅甚至達(dá)到400%,。
,。
3月7日，深圳年后首個(gè)豪宅項(xiàng)目招商太子灣·灣璽推出70套總價(jià)2000萬-5000萬的精裝商務(wù)公寓房源,，僅用8個(gè)小時(shí),，全部銷售一空。隨后加推項(xiàng)目只用了8秒就售罄,。
4月20日,，深圳市場監(jiān)管從嚴(yán)，央行內(nèi)部發(fā)文,，重點(diǎn)徹查“房抵經(jīng)營貸”資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況,，此后深圳市場受多次調(diào)控影響，整體相對疲軟,。以2000萬元以上豪宅成交來看,，4月成交同比下跌64.2%，5月市場繼續(xù)爆冷,，成交量同比下跌超90%,，市場逐漸理性之后，正常的剛性需求帶動(dòng)下,，6月恢復(fù)成交,，同比增加135%。
總體來看，四大一線城市中,，深圳豪宅市場在疫情初期受影響最小,，受政策影響，波動(dòng)性比較大,。其他三個(gè)城市受影響明顯,，2月-4月成交量同比跌幅普遍都在60%-70%，4月之后廣州與上海逐漸反彈,，在5月都達(dá)到同比漲幅最高點(diǎn)后開始慢慢回落,。而從第三季度開始，北京逐漸發(fā)力,，同比走勢一躍成為一線城市中的第一位,。
表：2020年1-8月一線城市
總價(jià)2000萬以上新建商品住宅成交面積同比走勢（單位：%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
02
北京豪宅成交量創(chuàng)新高
今年，北京與其他三大一線城市不同,，在全國疫情穩(wěn)定之后曾出現(xiàn)過反復(fù),，因此從整體市場復(fù)蘇情況來看相對平穩(wěn)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,，2020年8月北京市新建商品住宅成交面積72.08萬平方米,，環(huán)比上漲10.94%，同比上漲46.95%,；成交金額358.225億元,，環(huán)比上漲11.27%，同比上漲57.51%,。走出疫情陰影后的北京房地產(chǎn)市場銷售熱度也得到了進(jìn)一步提升,。
表：近一年北京新建商品住宅量價(jià)走勢
數(shù)據(jù)來源：CRIC
其中高端改善的豪宅市場明顯回暖更快。
從北京不同總價(jià)段的新建商品住宅成交同比走勢來看,，北京一季度受疫情影響,，房地產(chǎn)銷售幾乎停滯，豪宅市場進(jìn)入冰凍期,，成交面積同比跌幅達(dá)到72.51%,，成交金額同比跌幅達(dá)到75.59%。
進(jìn)入二季度,，疫情影響減弱疊加貨幣政策寬松,，前期積壓的改善型需求集中釋放，北京豪宅市場強(qiáng)勢反彈,，成交面積從今年6月開始就已經(jīng)同比轉(zhuǎn)正,，成交金額則從7月開始同比轉(zhuǎn)正，8月份量價(jià)同比增幅都在350%以上,，而總價(jià)在兩千萬以內(nèi)的新建商品住宅量價(jià)同比在8月份才剛剛轉(zhuǎn)正,。
表：2020年1月-8月北京各總價(jià)段
新建商品住宅成交同比走勢（單位：%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
具體來看，北京今年單價(jià)10萬元以上的新建商品住宅成交套數(shù)為222套，單價(jià)最貴的項(xiàng)目依然是去年的冠軍萬柳書院,，成交均價(jià)為191633元/平方米，相比去年的成交均價(jià)低了3000元,。
表：2020年以來北京新建商品住宅
成交均價(jià)項(xiàng)目TOP10
數(shù)據(jù)來源：CRIC
北京豪宅的爆發(fā)表面上看,，是這次疫情帶來的置業(yè)邏輯的改變。
北京主打豪宅產(chǎn)品銷售的中介店長李輝告訴我們,，疫情后豪宅購房需求的釋放,，在于人們的置業(yè)邏輯有了全新的變化，客戶開始更加關(guān)注安全性,、私密性,，居住觀念發(fā)生改變，并趨向于購買低密度的房子,。后疫情時(shí)代,，經(jīng)過與“家”的長時(shí)間相處，人們才恍然發(fā)現(xiàn)對于居住空間的真正需求,，都將理想人居投向空間更大,、場景更加豐富、配套以及園林景觀等舒適度更高的豪宅市場,。
另外,，疫情背景下，全球經(jīng)濟(jì)體實(shí)施了寬松的信貸政策,，境外投資受限,，客戶將投資眼光傾向于國內(nèi)，產(chǎn)品保值性成為了重點(diǎn)關(guān)注,，房產(chǎn)除了居住價(jià)值外還附有升值價(jià)值,，購置高端住宅也成為了重要的財(cái)富保值增值方式。
另一位豪宅的置業(yè)顧問羅梅對此則表示,，高端房產(chǎn)具備投資居住雙屬性,，不僅能實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)和生活方式的提升改善，還可利用杠桿投資,，在全球量化寬松預(yù)期下,，抵抗通脹；未來需要資金時(shí),，利用房屋抵押,，作為風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備資金，還可解決變現(xiàn)問題,。
03
集中供應(yīng)導(dǎo)致成交激增
除了疫情帶來置業(yè)邏輯的改變推動(dòng)了對豪宅的需求外,，北京豪宅市場供給端的變動(dòng)也是銷售火爆的重要原因。
數(shù)據(jù)顯示，北京銷售均價(jià)一千萬以上的中高端市場,，從7月起進(jìn)入集中供應(yīng)期,。2020年5-8月，累計(jì)推出1444套房源,，其中8月占比過半數(shù),，為58.1%，共839套,。7月開盤項(xiàng)目雖多,，但總套數(shù)卻只有233套。
表：2020年5月以來北京銷售均價(jià)千萬元以上
新建商品住宅供應(yīng)情況
數(shù)據(jù)來源：CRIC
供應(yīng)量最高的為北京金茂府二期及中海甲叁號院,，值得注意的是,，在供應(yīng)井噴的預(yù)期下，北京豪宅市場的風(fēng)向開始有所轉(zhuǎn)變,，市場已進(jìn)入到“高周轉(zhuǎn)”通道,。
在這其中，北京金茂府二期為今年1月拿下的居住用地,，樓面價(jià)已達(dá)7萬元,，在豪宅產(chǎn)品開發(fā)速度周期不斷加快的趨勢下，7月中旬,，金茂府就開始舉行線上發(fā)布會(huì),、開放售樓處。
8月14日,，北京金茂府開盤,，創(chuàng)造了首日成交20億元的成績。同一天,，去年7月拿地的另一個(gè)豪宅項(xiàng)目中海甲叁號院也開盤,，當(dāng)日去化率接近70%。
供應(yīng)的大幅增加,，也是造成8月北京豪宅市場成交面積和金額同比漲幅都超過200%的原因之一,。
04
不限價(jià)地塊將改變北京市場預(yù)期
過去三年，北京以“限競房”為主的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也讓市場呈現(xiàn)“剛需盤紅海,、高品質(zhì)高端改善盤難求”的局面,。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去三年北京一共有212宗地塊供應(yīng)（包括部分流標(biāo)）,，其中限競房供應(yīng)了113宗,，合計(jì)住宅部分面積是1008萬平方米，共有產(chǎn)權(quán)52宗地塊,，不限價(jià)的商品房地塊只有21宗,。
今年,，不限價(jià)地塊的供應(yīng)成為了北京土地市場的“主旋律”，這將直接影響半年以后新入市項(xiàng)目的價(jià)格與市場預(yù)期,。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年北京市出讓31宗住宅用地，不限價(jià)地塊占比74%,，限競房用地僅6宗,。土地供應(yīng)面積增加，成交樓面價(jià)也同比出現(xiàn)上漲,，北京上半年地價(jià)同比漲幅高達(dá)48%。
2020年下半年,，北京土拍火熱開局,，7月14日成交3宗地塊，攬金65億元,。隨后,，7月22日，北京再度成功出讓兩宗地塊,，一日攬金超77億元,。
8月3日，北京年內(nèi)成交總價(jià)最高的地塊出現(xiàn)在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),，中海地產(chǎn)以79.2億元總價(jià)競得河西區(qū)地塊,，溢價(jià)率23.8%，可售商品住宅綜合樓面價(jià)為40380元/平方米,。
目前,，北京最新成功出讓的5宗住宅地塊，分別位于石景山,、平谷,、順義，均為不限價(jià)土地,。
表：北京最新出讓宅地匯總
數(shù)據(jù)來源：CRIC
我們認(rèn)為,，北京不限價(jià)住宅地塊出讓短期內(nèi)仍將持續(xù)，從趨勢上看,，若北京入市的項(xiàng)目中不限價(jià)地塊成為市場供應(yīng)主流后,，中高端項(xiàng)目的供應(yīng)或?qū)⒊霈F(xiàn)井噴。
受供應(yīng)的影響,，未來北京豪宅市場成交規(guī)?；?qū)⒗^續(xù)走高。
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責(zé)任編輯：梁斌 SF055
