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本報記者/陳嘉玲/北京報道
半個月來,，“三道紅線”帶來的壓力開始傳導(dǎo)。
所謂“三道紅線”,，是今年8月20日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行為研究落實房地產(chǎn)長效機制,，形成的重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,，對重點房企來說，該規(guī)則無異于“限融令”,。
《中國經(jīng)營報》記者注意到,，“限融令”消息傳出之后，8月最后一周,，房地產(chǎn)信托募集規(guī)模暴增3.52倍,。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，共有200款集合信托產(chǎn)品成立,，數(shù)量環(huán)比增加18.34%,；募集資金222.53億元，環(huán)比增加117.12%,。其中,，房地產(chǎn)類信托的募集資金規(guī)模99.03億元，相較前一周的21.93億元,，增長3.52倍,。
貝殼研究院分析認為，未來9月~12月房企將面臨土地成本上漲以及償債壓力上升的困局,，在房企發(fā)債需求居高不下的背景下,，預(yù)計全年融資規(guī)模將突破萬億。
值得注意的是,，隨著房企償債高峰（金麒麟分析師）臨近,、融資難度不斷增加，有業(yè)內(nèi)人士提醒,，房地產(chǎn)信托風(fēng)險預(yù)計進一步增加,。
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地產(chǎn)信托一周規(guī)模近百億元
8月最后一周,，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的成立數(shù)量僅為29款,，但募集規(guī)模卻近百億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長,。
用益信托研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，當周共有200款集合信托產(chǎn)品成立，數(shù)量環(huán)比增加18.34%,；募集資金222.53億元,，環(huán)比增加117.12%。共40家信托公司發(fā)行集合信托產(chǎn)品236款,，環(huán)比增加10.28%,；發(fā)行規(guī)模400.03億元,，環(huán)比增加43.40%。
其中,，房地產(chǎn)類信托的募集規(guī)模99.03億元,，較前一周的21.93億元，環(huán)比增長3.52倍,；地產(chǎn)信托占總募集規(guī)模的44.5%,，再次超近期熱門的金融類集合信托產(chǎn)品的募集規(guī)模，占比排名第一,。
事實上,，盡管在融資類受限、地產(chǎn)信托受限的多重壓力下,，8月份房地產(chǎn)信托仍出現(xiàn)了“逆勢反轉(zhuǎn)”,。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，整個8月,，地產(chǎn)類集合信托募集資金744.81億元,，占比42.52%；金融類集合信托募集資金705.67億元,，占比40.28%,。
值得注意的是，8月房地產(chǎn)信托募集規(guī)模反超金融類信托,，募集規(guī)模占比重回“榜首”,。記者對比相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在今年6月份前,，房地產(chǎn)信托和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托募集發(fā)行量居首,，6月份以來，市場上“大熱”的金融類信托則站上了首位,。
中國信托業(yè)協(xié)會的最新數(shù)據(jù)也顯示,，2020年一季度末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金總額為2.58萬億元,，較2019年一季度末下降2271.67億元,。但從總的占比來看，2020年一季度末,，房地產(chǎn)信托占比仍有14.57%,，與基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)（占比16.27%）的數(shù)值接近。
用益信托金融研究院研究員喻智分析指出,，集合信托募集規(guī)模暴增,，偶然性的成分比較大。房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品出現(xiàn)爆發(fā)式增長,，或與主要房地產(chǎn)企業(yè)被約談以及房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則預(yù)期出臺的消息有關(guān),。
8月20日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制,，并且形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。會議明確了收緊房企融資的“三道紅線”：1．剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%,；2．凈負債率大于100%,；3．現(xiàn)金短債比小于1倍,。
根據(jù)“三道紅線”的觸線情況不同,，所有房企又被分為“紅、橙,、黃,、綠”四檔，有息負債規(guī)模年增速分別為不得增加及不得超過5%,、10%,、15%。據(jù)媒體報道,，2021年1月1日起,，監(jiān)管層將在房地產(chǎn)行業(yè)全面推行這一規(guī)則。
房企全年融資或破萬億
種種跡象顯示,，8月全國房企境內(nèi)外融資出現(xiàn)全面井噴,。在房企融資收緊的市場消息之下，特別是8月下半月,，房企密集發(fā)布大額融資,。
本報記者注意到，就在8月20日下午,，榮盛控股預(yù)發(fā)行上限10億元超短期融資券,；新城控股10.14億元ABS項目狀態(tài)更新為“已反饋”，杭州濱江房地產(chǎn)集團發(fā)行6億元債券……
僅8月最后一周,，多家房企通過公司債,、中期票據(jù)、超短期融資券等方式獲取資金,。其中,，碧桂園30億元ABS獲上交所受理，華遠地產(chǎn)擬發(fā)行64億元公司債,，華僑城擬發(fā)行20億元中期票據(jù),，中南建設(shè)完成發(fā)行18億元中期票據(jù)、票面利率7.2%,。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，8月全國房企境內(nèi)債券單月發(fā)行超過659億元,，同比上漲5.1%。房企美元債發(fā)行數(shù)量也處于高位,，單月累計發(fā)行美元債65.6億美元,，相比2019年8月的23.8億美元上漲了176%。
此外,，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，今年1~8月房企境內(nèi)外債券融資累計約8861億元，融資規(guī)模與去年同期基本保持一致,，占比去年全年74.7%,。
市場融資成本，公開市場的票面利率集中約為4%~5%,，遠低于去年同期的6%~8%,。非標融資成本方面，集合信托的收益率已連續(xù)8個月下行,。
根據(jù)用益信托研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù),，8月集合信托產(chǎn)品的平均收益率為7.02%，環(huán)比下滑0.43個百分點,。相比年初7.88%的平均收益率,，下滑10.91個百分點。2020年1~7月,，房地產(chǎn)投向集合信托產(chǎn)品平均收益率7.95%,，同比下降了0.35個百分點。
一位從事地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的人士分析認為,，今年以來,，房企通過加速銷售推盤去化、回籠資金的同時,，依然增加一切融資手段,，盡可能大額度的融資?！爸饕赡苁莾煞矫嬖?，一是融資成本降低，二是最近融資政策進一步收緊的風(fēng)聲,，可能會使得房企抓緊最后窗口儲備資金,。”
事實上,，近幾個月來,，房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)的監(jiān)管正不斷升級。5月8日,，銀保監(jiān)會出臺資金信托新規(guī),，限制融資類規(guī)模和集中度等,，對房地產(chǎn)信托融資形成一輪重大沖擊。6月24日,，銀保監(jiān)會發(fā)文強調(diào)“嚴控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場”,。7月24日，房地產(chǎn)工作座談會召開,，首次提出“實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”,。7月28日，央行要求摸底消費貸流入樓市的情況,，7月29日,，財政部要求新增專項債不得用于土儲項目、不安排房地產(chǎn)相關(guān)項目,。
從房地產(chǎn)調(diào)控來看,，7月15日,，深圳“新八條”是2020年房地產(chǎn)調(diào)控最具標志性的事件,。2020年8月單月，全國房地產(chǎn)調(diào)控累計次數(shù)32次,。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2020年1~8月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達368次,，與2019年同期的367次持平,。
在政策再收緊的預(yù)期下，房企融資壓力有所增加,。從房企近期償債方面來看,，據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，2020年9月~12月到期債務(wù)規(guī)模約3603億元,，較2019年同期的2149億元規(guī)模大幅增加68%,，房企償債壓力驟升，其中11月到期債務(wù)規(guī)模最大,，超千億達1071億元,。
貝殼研究院分析認為，未來9~12月房企將面臨土地成本上漲以及償債壓力上升的困局,，在房企發(fā)債需求居高不下的背景下,，預(yù)計全年融資規(guī)模將突破萬億。
近半數(shù)違約信托產(chǎn)品“涉房”
隨著房企償債高峰臨近,、融資難度不斷增加,，有業(yè)內(nèi)人士提醒，房地產(chǎn)信托風(fēng)險進一步增加,。
根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，今年1月~6月房地產(chǎn)信托違約金額數(shù)約為394.46億元,，占其統(tǒng)計上半年信托項目違約金額的41.98%。
比如,，房企泰禾集團在其《年報問詢函》的回復(fù)公告中表示,，截至7月7日，泰禾集團已到期尚未還款金額270.65億元,，年內(nèi)到期債務(wù)將達555.11億元,，涉及近20家信托公司。
值得注意的是,，自2019年以來,，中小房企破產(chǎn)的消息屢屢傳出。截至今年6月,，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達208家,，超過2018年上半年的177家，與2019年同期相比持平,。進入2020年,，平均每天都有1家房企被清算。
中誠信托戰(zhàn)略研究部研究員韓鳴飛表示,，經(jīng)濟增速下行,、行業(yè)融資收緊、疫情形勢不定,、償債高峰來臨等眾多不利因素都在考驗著房企的資金流管控能力,。嚴峻的行業(yè)形勢下，信托公司應(yīng)從多個方面入手,，控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險,。
韓鳴飛指出，一是更加嚴格地選擇交易對手,。二是更加關(guān)注項目第一還款來源,，不能完全寄希望于房企集團提供的抵質(zhì)押擔保和保證擔保。三是加強項目的過程管理,，比如嚴格把控開發(fā)進度和開發(fā)成本,，確保項目資金的合理使用，確保項目順利實現(xiàn)銷售回款,。四是可采用基金化方式降低風(fēng)險,。信托公司可積極探索通過房地產(chǎn)投資基金（有限合伙）的架構(gòu)開展業(yè)務(wù)。
值得注意的是,，為迎合監(jiān)管導(dǎo)向,，越來越多的信托公司在積極通過股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等形式開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。比如,，中航信托,、光大信托、民生信托等通過有限合伙形式進行房地產(chǎn)股權(quán)投資,，光大信托對房地產(chǎn)項目的應(yīng)收賬款進行保理融資或資產(chǎn)證券化融資,，陸家嘴信托為房企提供融資用于項目股權(quán)并購等。
本報此前曾關(guān)注到,，在監(jiān)管強制信托公司壓縮融資信托規(guī)模之后,，信托公司投資有限合伙企業(yè)數(shù)量增長明顯，并且半數(shù)有限合伙企業(yè)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù),。
多位業(yè)內(nèi)人士表示,，“信托+有限合伙模式”存在不同資管產(chǎn)品之間監(jiān)管套利、明股實債,、抽屜協(xié)議等多方面風(fēng)險,。早在2019年底，監(jiān)管層人士曾提到,，“部分信托公司還借助私募投資基金,、有限合伙企業(yè)等逃避監(jiān)管，為穿透監(jiān)管,、風(fēng)險防控帶來了較大難度,?！?
責(zé)任編輯：楊亞龍
