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本報(bào)記者/劉頌輝/上海報(bào)道
經(jīng)過(guò)上半年短暫的窗口期之后,，房企的融資閘門正在被“擰緊”,。
近日，住建部,、人民銀行同步在官網(wǎng)發(fā)布消息稱,，8月20日,，住建部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。
與此同時(shí),，據(jù)多家媒體報(bào)道,，監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)而劃出“三道紅線”，具體分為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%,、凈負(fù)債率大于100%和現(xiàn)金短債比小于1倍,。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅,、橙,、黃、綠”四檔,。
8月31日午間,，新力控股首席財(cái)務(wù)官許進(jìn)業(yè)在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，國(guó)家不斷出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策,，不過(guò),，有關(guān)“三道紅線”的政策還沒(méi)有具體出臺(tái)，公司會(huì)繼續(xù)保持關(guān)注,。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者聯(lián)系了中梁控股,、綠城中國(guó)、中駿集團(tuán),、新力控股等方面采訪,，并得到相應(yīng)回應(yīng)。其中,，中梁控股方面表示,，公司已對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)作出了調(diào)整，今年上半年,，新增境外融資渠道,，短債比方面，相對(duì)去年底改善明顯,，預(yù)期未來(lái)短債比會(huì)繼續(xù)進(jìn)一步下降,。截至記者發(fā)稿，中駿集團(tuán)品牌相關(guān)工作人員婉拒了采訪,，未對(duì)公司負(fù)債率等問(wèn)題作出回應(yīng),。
融資“三道紅線”
房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)的數(shù)年里，在規(guī)模刺激下，大多數(shù)開發(fā)商加速周轉(zhuǎn),，卻帶來(lái)普遍增高的負(fù)債指標(biāo),，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)徒增了諸多風(fēng)險(xiǎn)。
記者在采訪中了解到,，此次參加上述房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)的有12家,，其中包括碧桂園、恒大,、萬(wàn)科,、融創(chuàng)、中梁,、保利,、綠地、華潤(rùn)等,。
會(huì)議指出,，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化,、規(guī)則化和透明度，人民銀行,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道,，會(huì)議明確的融資管理規(guī)則是業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三條紅線”,，拿地銷售比是否過(guò)高,、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo),。上述企業(yè)需在9月底上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔,、三年內(nèi)如何全面完成符合“三條紅線”的調(diào)整,。若未達(dá)標(biāo)，監(jiān)管層將要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行限制,。而相關(guān)規(guī)則將于2021年1月1日起在全行業(yè)全面推行,。
根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅,、橙,、黃、綠”四擋,。如果三道紅線全部踩中,，開發(fā)商的有息負(fù)債將不能再增加；踩中兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò) 5%,；踩中一條,，增速不得超過(guò) 10%；一條未中,，不得超過(guò) 15%,。
目前全國(guó)房企的負(fù)債狀況如何？國(guó)泰君安固定收益研究團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn),，超六成房企處于綠檔及黃檔,，接近七成房企拿地銷售比與現(xiàn)金流量金額均達(dá)標(biāo)。按照三道紅線劃分,，處于綠,、黃、橙,、紅的房企分別占比為31%,、32%、13%,、24%,。超六成房企位于綠色及黃色檔，四分之一的房企三條標(biāo)準(zhǔn)均不達(dá)標(biāo),。房地產(chǎn)行業(yè)整體償債能力較為穩(wěn)健的同時(shí),，內(nèi)部也呈現(xiàn)嚴(yán)重分化的格局。
從四檔房企2019年有息負(fù)債同比中位數(shù)來(lái)看,，綠,、黃、橙,、紅檔增速分別為16%,、14%、4%10%,。綠檔和黃檔房企內(nèi)部有息負(fù)債增速也有分化,，萬(wàn)科、保利等同比增速在5%以下,，中海,、招商和旭輝等部分規(guī)模以上房企增速則超過(guò)了20%。國(guó)泰君安研究報(bào)告指出,，受到融資政策收緊限制的房企需要適當(dāng)放緩融資擴(kuò)張的速度,，紅檔房企2019年有息負(fù)債增速仍超過(guò)10%，去杠桿力度尚且無(wú)法達(dá)到規(guī)則中“有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限,，不得增加”的要求,，預(yù)計(jì)后期去杠桿壓力仍然較大,。
根據(jù)同策研究院與多家金融機(jī)構(gòu)溝通，目前,，針對(duì)房地產(chǎn)融資“三道紅線”盡管沒(méi)有出臺(tái)正式文件,，但房地產(chǎn)融資限制確實(shí)已經(jīng)開始執(zhí)行。
同策研究院資深分析師王豐認(rèn)為,，對(duì)具有快速擴(kuò)張?zhí)卣鞯姆科髞?lái)說(shuō),，“三道紅線”一定是高的，限制此類企業(yè)融資一定會(huì)造成金融風(fēng)險(xiǎn),；就時(shí)間點(diǎn)而言,，經(jīng)歷了2020年上半年新冠肺炎疫情影響，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)“深V”,，截止到2020年6月的數(shù)據(jù),，累計(jì)增速恢復(fù)到1.9%，但較2019年9.9%的累計(jì)增速仍存在差距,，鑒于經(jīng)濟(jì)下滑壓力較大,，房地產(chǎn)開發(fā)投資這個(gè)穩(wěn)定器的作用短期內(nèi)無(wú)法被替代。
限制激進(jìn)擴(kuò)張
國(guó)泰君安研究報(bào)告認(rèn)為,，8月20日房企座談會(huì)參會(huì)主體是四檔內(nèi)的龍頭房企,，反映出監(jiān)管層抓大放小、嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)的訴求,。尤其疫情下貨幣環(huán)境相對(duì)寬松,，社融存量快速增長(zhǎng)，助長(zhǎng)了杠桿交易和投機(jī)行為,，進(jìn)一步加大了地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn),，此時(shí)監(jiān)管層嚴(yán)控房企融資旨在從供給端遏制融資主體需求，從而化解地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn),。
此外,，地產(chǎn)行業(yè)的融資收緊也是對(duì)融資供給的結(jié)構(gòu)性調(diào)控，在貨幣環(huán)境整體寬松的背景下能夠有效減少地產(chǎn)對(duì)金融資源的擠占,，從而推動(dòng)更多資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì),。
根據(jù)上市房企2019年業(yè)績(jī)報(bào)告，頭部房企中,，融創(chuàng)、恒大,、富力,、綠地和華夏幸福等房企都可能觸碰到“三道紅線”，劃為紅色檔,，融資規(guī)模將受限,。而且,，超過(guò)一半的企業(yè)都存在踩線，包括綠城,、金茂,、首創(chuàng)、中駿等全國(guó)知名的房地產(chǎn)企業(yè),。
綠城中國(guó)剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率75%,，凈負(fù)債率63.2%，現(xiàn)金短債比是1.5,；中駿集團(tuán)剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率60.0%,，凈負(fù)債率74%，現(xiàn)金短債比是1.9,；中梁控股剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率65.6%,，凈負(fù)債率79%，現(xiàn)金短債比是1.2,。
可以預(yù)見(jiàn)的是,，融資收緊將使房企的銷售回款端壓力驟升，開發(fā)商啟動(dòng)“加速銷售模式”的可能性增加,。
中梁控股方面在回復(fù)記者采訪時(shí)表示,，公司在售項(xiàng)目銷售情況良好，上半年簽約回款率90%,，首開去化率70%,，前7個(gè)月合約銷售796億元，已完成年度目標(biāo)超47%,。公司會(huì)在前期拿地,、施工、交付等各個(gè)環(huán)節(jié)做好前置工作,，較好保證資金回籠時(shí)間及回款率,，同時(shí)也將會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)推出一定優(yōu)惠讓利消費(fèi)者，促進(jìn)資金回籠,。
房企積極應(yīng)對(duì)
受訪專家表示,，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所上升，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲勢(shì)頭,，土地交易活躍,。適度調(diào)整融資政策，有利于抑制開發(fā)商激進(jìn)擴(kuò)張,，防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，不過(guò)，在這個(gè)過(guò)程中,，一些利用高財(cái)務(wù)杠桿,、回款能力不足的企業(yè)或?qū)⒚媾R挑戰(zhàn),。
在克而瑞證券首席分析師董浩看來(lái)，決策層和監(jiān)管層已經(jīng)清楚了金融政策口徑的松緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)作用,，因此對(duì)于房地產(chǎn)金融的管制成為了金融政策中獨(dú)立考量的因素,，才以區(qū)別對(duì)待的方式，在制定整體政策的同時(shí),，還附帶專項(xiàng)手段,。
“這次的監(jiān)管方式確實(shí)表明了內(nèi)地或者中央對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)控、‘房住不炒’的政策,，態(tài)度是非常堅(jiān)定的,。后期可能會(huì)根據(jù)各種指標(biāo)來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的融資管控。雖然還沒(méi)有明確方案,，細(xì)化說(shuō)明房地產(chǎn)融資方向和融資種類,，監(jiān)督證券市場(chǎng)、債券市場(chǎng),、銀行市場(chǎng)的方法,。”中國(guó)金茂管理層在接受記者采訪時(shí)表示,，從目前來(lái)看“三道紅線”對(duì)于公司的影響不是太大,，后期會(huì)密切關(guān)注政策的公布和施行。其同時(shí)認(rèn)為：“這項(xiàng)政策對(duì)于管理優(yōu)秀,、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企是個(gè)機(jī)會(huì),。”
此次頗受關(guān)注的是,，盡管融資監(jiān)管指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)拿地產(chǎn)生影響,，但根據(jù)各家開發(fā)商掌握的資源和獲取土地的能力不一樣，從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看,，各家企業(yè)拿地的力度并不能與監(jiān)管紅線劃等號(hào),。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜指出，房企真正拿地的能力還是與獲取資源的能力和流動(dòng)性壓力大小有關(guān),，如果流動(dòng)性壓力小,，企業(yè)拿地會(huì)比較積極。當(dāng)然,，為了降低負(fù)債,，優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，降低流動(dòng)性壓力,，企業(yè)一般會(huì)采取加快推盤,，加速回款的方式，來(lái)改善現(xiàn)金流,。
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記者在采訪中了解到,，上半年,，綠城中國(guó)新增43個(gè)項(xiàng)目，總貨值1756億元,，同比大幅提升了181%,。近期，公司對(duì)以往項(xiàng)目從投資端,、運(yùn)營(yíng)端都進(jìn)行了畫像分析,，即能看清房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，以及團(tuán)隊(duì)在操盤過(guò)程當(dāng)中所起到的作用跟能力,，來(lái)指導(dǎo)未來(lái)的投資,。
綠城中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，下半年,，公司將按照目標(biāo),，合理匹配公司投資、運(yùn)營(yíng)和融資,。目前來(lái)看,，公司有比較充足的資金和安全邊界來(lái)保證今年既定的投資計(jì)劃，同時(shí)也看到近期各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的一些變化趨勢(shì),，公司將加深讀城讀地,，把握投資時(shí)機(jī)，積極尋求更好表現(xiàn)的投資機(jī)會(huì),。
責(zé)任編輯：楊亞龍
