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本報記者/陳嘉玲/北京報道
半個月來,，“三道紅線”帶來的壓力開始傳導,。
所謂“三道紅線”，是今年8月20日,，住房和城鄉(xiāng)建設部,、人民銀行為研究落實房地產長效機制，形成的重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,，對重點房企來說,，該規(guī)則無異于“限融令”。
《中國經營報》記者注意到,，“限融令”消息傳出之后,，8月最后一周，房地產信托募集規(guī)模暴增3.52倍,。用益信托網數(shù)據統(tǒng)計顯示,，共有200款集合信托產品成立，數(shù)量環(huán)比增加18.34%,；募集資金222.53億元,，環(huán)比增加117.12%。其中,，房地產類信托的募集資金規(guī)模99.03億元,，相較前一周的21.93億元，增長3.52倍,。
貝殼研究院分析認為,，未來9月~12月房企將面臨土地成本上漲以及償債壓力上升的困局，在房企發(fā)債需求居高不下的背景下，預計全年融資規(guī)模將突破萬億,。
值得注意的是,，隨著房企償債高峰（金麒麟分析師）臨近、融資難度不斷增加,，有業(yè)內人士提醒,，房地產信托風險預計進一步增加。
地產信托一周規(guī)模近百億元
8月最后一周,，房地產信托產品的成立數(shù)量僅為29款,，但募集規(guī)模卻近百億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長,。
用益信托研究院統(tǒng)計數(shù)據顯示,，當周共有200款集合信托產品成立，數(shù)量環(huán)比增加18.34%,；募集資金222.53億元,，環(huán)比增加117.12%。共40家信托公司發(fā)行集合信托產品236款,，環(huán)比增加10.28%,；發(fā)行規(guī)模400.03億元，環(huán)比增加43.40%,。
其中,，房地產類信托的募集規(guī)模99.03億元，較前一周的21.93億元,，環(huán)比增長3.52倍,；地產信托占總募集規(guī)模的44.5%，再次超近期熱門的金融類集合信托產品的募集規(guī)模,，占比排名第一,。
事實上，盡管在融資類受限,、地產信托受限的多重壓力下,，8月份房地產信托仍出現(xiàn)了“逆勢反轉”。根據統(tǒng)計數(shù)據,，整個8月,，地產類集合信托募集資金744.81億元，占比42.52%,；金融類集合信托募集資金705.67億元,，占比40.28%。
值得注意的是,，8月房地產信托募集規(guī)模反超金融類信托,，募集規(guī)模占比重回“榜首”,。記者對比相關統(tǒng)計數(shù)據發(fā)現(xiàn)，在今年6月份前,，房地產信托和基礎產業(yè)類信托募集發(fā)行量居首,，6月份以來，市場上“大熱”的金融類信托則站上了首位,。
中國信托業(yè)協(xié)會的最新數(shù)據也顯示,，2020年一季度末，投向房地產領域的信托資金總額為2.58萬億元,，較2019年一季度末下降2271.67億元。但從總的占比來看,，2020年一季度末,，房地產信托占比仍有14.57%，與基礎產業(yè)（占比16.27%）的數(shù)值接近,。
用益信托金融研究院研究員喻智分析指出,，集合信托募集規(guī)模暴增，偶然性的成分比較大,。房地產類信托產品出現(xiàn)爆發(fā)式增長,，或與主要房地產企業(yè)被約談以及房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則預期出臺的消息有關。
8月20日,，住房和城鄉(xiāng)建設部,、人民銀行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產長效機制,，并且形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,。會議明確了收緊房企融資的“三道紅線”：1．剔除預收款后的資產負債率大于70%；2．凈負債率大于100%,；3．現(xiàn)金短債比小于1倍,。
根據“三道紅線”的觸線情況不同，所有房企又被分為“紅,、橙,、黃、綠”四檔,，有息負債規(guī)模年增速分別為不得增加及不得超過5%,、10%、15%,。據媒體報道,，2021年1月1日起，監(jiān)管層將在房地產行業(yè)全面推行這一規(guī)則,。
房企全年融資或破萬億
種種跡象顯示,，8月全國房企境內外融資出現(xiàn)全面井噴,。在房企融資收緊的市場消息之下，特別是8月下半月,，房企密集發(fā)布大額融資,。
本報記者注意到，就在8月20日下午,，榮盛控股預發(fā)行上限10億元超短期融資券,；新城控股10.14億元ABS項目狀態(tài)更新為“已反饋”，杭州濱江房地產集團發(fā)行6億元債券……
僅8月最后一周,，多家房企通過公司債,、中期票據、超短期融資券等方式獲取資金,。其中,，碧桂園30億元ABS獲上交所受理，華遠地產擬發(fā)行64億元公司債,，華僑城擬發(fā)行20億元中期票據,，中南建設完成發(fā)行18億元中期票據、票面利率7.2%,。
中原地產研究中心數(shù)據顯示,，8月全國房企境內債券單月發(fā)行超過659億元，同比上漲5.1%,。房企美元債發(fā)行數(shù)量也處于高位,，單月累計發(fā)行美元債65.6億美元，相比2019年8月的23.8億美元上漲了176%,。
此外,，根據相關數(shù)據統(tǒng)計，今年1~8月房企境內外債券融資累計約8861億元,，融資規(guī)模與去年同期基本保持一致,，占比去年全年74.7%。
市場融資成本,，公開市場的票面利率集中約為4%~5%,，遠低于去年同期的6%~8%。非標融資成本方面,，集合信托的收益率已連續(xù)8個月下行,。
根據用益信托研究院統(tǒng)計數(shù)據，8月集合信托產品的平均收益率為7.02%,，環(huán)比下滑0.43個百分點,。相比年初7.88%的平均收益率，下滑10.91個百分點,。2020年1~7月,，房地產投向集合信托產品平均收益率7.95%,，同比下降了0.35個百分點。
一位從事地產信托業(yè)務的人士分析認為,，今年以來,，房企通過加速銷售推盤去化、回籠資金的同時,，依然增加一切融資手段,，盡可能大額度的融資?！爸饕赡苁莾煞矫嬖?，一是融資成本降低，二是最近融資政策進一步收緊的風聲,，可能會使得房企抓緊最后窗口儲備資金,。”
事實上,，近幾個月來,，房地產融資環(huán)節(jié)的監(jiān)管正不斷升級,。5月8日,，銀保監(jiān)會出臺資金信托新規(guī)，限制融資類規(guī)模和集中度等,，對房地產信托融資形成一輪重大沖擊,。6月24日，銀保監(jiān)會發(fā)文強調“嚴控違規(guī)資金流入房地產市場”,。7月24日,，房地產工作座談會召開，首次提出“實施好房地產金融審慎管理制度”,。7月28日,，央行要求摸底消費貸流入樓市的情況，7月29日,，財政部要求新增專項債不得用于土儲項目,、不安排房地產相關項目。
從房地產調控來看,，7月15日,，深圳“新八條”是2020年房地產調控最具標志性的事件。2020年8月單月,，全國房地產調控累計次數(shù)32次,。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據顯示，2020年1~8月,，全國房地產調控政策次數(shù)達368次,，與2019年同期的367次持平,。
在政策再收緊的預期下，房企融資壓力有所增加,。從房企近期償債方面來看,，據貝殼找房數(shù)據，2020年9月~12月到期債務規(guī)模約3603億元,，較2019年同期的2149億元規(guī)模大幅增加68%,，房企償債壓力驟升，其中11月到期債務規(guī)模最大,，超千億達1071億元,。
貝殼研究院分析認為，未來9~12月房企將面臨土地成本上漲以及償債壓力上升的困局,，在房企發(fā)債需求居高不下的背景下,，預計全年融資規(guī)模將突破萬億。
近半數(shù)違約信托產品“涉房”
隨著房企償債高峰臨近,、融資難度不斷增加,，有業(yè)內人士提醒，房地產信托風險進一步增加,。
根據用益信托數(shù)據統(tǒng)計,，今年1月~6月房地產信托違約金額數(shù)約為394.46億元，占其統(tǒng)計上半年信托項目違約金額的41.98%,。
比如,，房企泰禾集團在其《年報問詢函》的回復公告中表示，截至7月7日,，泰禾集團已到期尚未還款金額270.65億元,，年內到期債務將達555.11億元，涉及近20家信托公司,。
值得注意的是,，自2019年以來，中小房企破產的消息屢屢傳出,。截至今年6月,，房地產企業(yè)破產數(shù)量已經達208家，超過2018年上半年的177家,，與2019年同期相比持平,。進入2020年，平均每天都有1家房企被清算,。
中誠信托戰(zhàn)略研究部研究員韓鳴飛表示,，經濟增速下行、行業(yè)融資收緊,、疫情形勢不定,、償債高峰來臨等眾多不利因素都在考驗著房企的資金流管控能力,。嚴峻的行業(yè)形勢下，信托公司應從多個方面入手,，控制房地產業(yè)務風險,。
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韓鳴飛指出，一是更加嚴格地選擇交易對手,。二是更加關注項目第一還款來源,，不能完全寄希望于房企集團提供的抵質押擔保和保證擔保。三是加強項目的過程管理,，比如嚴格把控開發(fā)進度和開發(fā)成本,，確保項目資金的合理使用，確保項目順利實現(xiàn)銷售回款,。四是可采用基金化方式降低風險,。信托公司可積極探索通過房地產投資基金（有限合伙）的架構開展業(yè)務。
值得注意的是,，為迎合監(jiān)管導向,，越來越多的信托公司在積極通過股權投資、資產證券化等形式開展房地產業(yè)務,。比如,，中航信托、光大信托,、民生信托等通過有限合伙形式進行房地產股權投資,，光大信托對房地產項目的應收賬款進行保理融資或資產證券化融資,，陸家嘴信托為房企提供融資用于項目股權并購等,。
本報此前曾關注到，在監(jiān)管強制信托公司壓縮融資信托規(guī)模之后,，信托公司投資有限合伙企業(yè)數(shù)量增長明顯,，并且半數(shù)有限合伙企業(yè)涉及房地產業(yè)務。
多位業(yè)內人士表示,，“信托+有限合伙模式”存在不同資管產品之間監(jiān)管套利,、明股實債、抽屜協(xié)議等多方面風險,。早在2019年底,，監(jiān)管層人士曾提到，“部分信托公司還借助私募投資基金,、有限合伙企業(yè)等逃避監(jiān)管,，為穿透監(jiān)管、風險防控帶來了較大難度,?！?
責任編輯：楊亞龍
